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Tecnologicos|Entrevista a los responsables de Urbanitae

"Urbanitae nace con una obsesión total de transparencia y de rigurosidad"

03/12/2019 |  Indra Kishinchand

Urbanitae es una compañía española del sector proptech y el crowdfunding inmobiliario que pone al alcance de cualquier ciudadano grandes proyectos inmobiliarios, normalmente reservados para profesionales del sector. Punto de encuentro entre el pequeño inversor y los mejores promotores inmobiliarios, esta plataforma une a particulares interesados en invertir para que puedan acceder a activos destacados a través de la inversión colaborativa. Con Urbanitae se puede invertir en proyectos inmobiliarios de tipo residencial, comercial e industrial, aunque su oferta se especializa en un activo único, diferencial y con alto potencial de rentabilidad.

Diego Bestard, fundador de la startup, lleva toda su vida emprendiendo y muchos años ligado al sector fintech y el mundo de la tecnología. "Fundé Urbanitae a principios del 2017; vi que había una oportunidad clara de negocio y de crear una plataforma seria, fiable y transparente, que mejorara lo que se estaba haciendo en el mercado por aquel entonces", asegura el emprendedor. La actividad de Urbanitae no se inició hasta junio de 2019 cuando recibieron, tras dos años de espera, la autorización de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y de Banco de España como plataforma de financiación participativa autorizada para operar.

Bestard se considera emprendedor desde que nació. "Quizá el hecho de haber crecido en Estados Unidos me ha inculcado esa mentalidad y me ha ayudado a relativizar el miedo al fracaso o a la idea de emprender que suele echar para atrás a muchos", asegura. E insiste: "A nivel muy personal, el concepto de crear algo de la nada y darle forma me apasiona. Me gusta esa sensación de incertidumbre que supone montar una startup de cero".

A día de hoy, Urbanitae ofrece un sistema de inversión es 100% online, sin papeleos, ni visitas, ni trámites burocráticos. Los inversores pueden adquirir participaciones en estos activos inmobiliarios con una inversión mínima de 500 euros.

¿Qué papeleos y gestiones complejas se eliminan con Urbanitae?

Urbanitae se apoya en la tecnología para que todo el proceso de inversión sea sencillo y accesible. El sistema de inversión es 100% online, sin papeleos, ni visitas, ni trámites burocráticos y todo el proceso de compra y gestión de cada uno de los proyectos se delega en un promotor profesional bajo la supervisión de Urbanitae.

El proceso de registro, por ejemplo, es fácil y rápido y basta con aportar unos datos básicos y una foto de tu DNI para validar la cuenta con nuestro proveedor de servicios de pago. En el caso de que quien haga la inversión sea una persona jurídica se debe incluir también la escritura de la empresa y un certificado del registro mercantil o el último pago de impuestos. Una vez realizado el registro en la plataforma ya es posible comenzar a invertir en los proyectos disponibles sin tener que desplazarse o hacer ningún papeleo más.

Aseguráis que estáis obsesionados con la transparencia, ¿cómo se refleja interna y externamente?

Urbanitae nace con una obsesión total de transparencia y de rigurosidad. Quizá la primera prueba de ello es que como comentaba anteriormente, no hemos comenzado a operar en el mercado hasta recibir, tras dos años de espera, el respaldo de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y Banco de España. Por otro lado, estamos absolutamente comprometidos con que nuestros inversores entiendan perfectamente en qué invierten, y sobre todo, los riesgos que tienen las inversiones. Le dedicamos casi más tiempo a resaltar los riesgos y los puntos “flacos” de cada proyecto que las bondades de los mismos (¡incluso subimos un vídeo explicando cada proyecto!).

Otro ejemplo de nuestra obsesión pasa por cómo está estructurado nuestro equipo de análisis: siguiendo las pautas que se marcan en el sector crediticio, nuestro equipo de análisis está separado y tiene total autonomía respecto a nuestro equipo comercial. De esta manera, conseguimos evitar que la posible presión comercial influya en las decisiones de si un proyecto es viable o no. 

Luego en el día a día, Urbanitae actúa como una plataforma abierta en todos los sentidos. El inversor está permanentemente informado del estado de sus inversiones a través de su panel de control y recibe updates habituales del estado de los proyectos por parte de los promotores. En este sentido, cada proyecto tiene un objetivo de financiación y una ficha detallada desglosando partida por partida a qué se destinan los fondos recaudados, propósito de rentabilidad, etc.

Los inversores también disponen toda la documentación relativa a su inversión, como pueden ser: contratos de compraventa, escrituras de ampliación de capital, contratos de deuda etc.

¿Por qué habéis establecido 500 euros como cantidad mínima?

Esta decisión nos llevó muchas horas y fue más una discusión filosófica que estratégica. Por un lado, no queremos cerrarle la puerta a inversores que tengan poco dinero para invertir marcando una inversión mínima demasiado elevada. Por otro lado, la inversión en el sector inmobiliario es algo serio y las cantidades deben ser relevantes. 500€ es una cantidad baja para un mercado como el inmobiliario, pero lo suficientemente alta para que los inversores no inviertan por impulso, sin leer bien los proyectos y sin entender de verdad cuál es el producto. Nuestro objetivo es que estudien los riesgos y sepan en qué está invirtiendo su dinero. Por ahora pensamos que la inversión mínima está bien marcada, pero no descartamos aumentarla en el futuro.

¿Y por qué centraros en el sector inmobiliario?

La inversión inmobiliaria no es solo atractiva por las rentabilidades que genera, sino que además toca un instinto básico que todos los seres humanos llevamos en nuestro ADN. Invertir en una casa es algo que a los españoles nos encanta. El hecho de tener un activo real conlleva un sentimiento subjetivo que no existe cuando se invierte, por ejemplo, en un fondo de inversión o en bolsa. Esto sumado a que, además, es una manera excelente de diversificar el patrimonio y ahorrar para el largo plazo ha hecho que la inversión inmobiliaria sea uno de los principales destinos del dinero de la mayoría de los ciudadanos.

¿Qué ventajas tiene el crowdfunding en este sentido? ¿Por qué os decantasteis por este modelo?

El crowdfunding inmobiliario es un modelo de financiación colectiva que une a muchos pequeños inversores con la finalidad de que ganen en fuerza al invertir en el mercado inmobiliario y se conviertan en un player más en el selecto club de grandes inversores del país. Así, la principal ventaja de este nuevo modelo de inversión es que democratiza el acceso a este sector y permite que cualquier inversor, ya sea grande o pequeño, pueda invertir en un activo e incluso en grandes proyectos, normalmente reservados a los profesionales, mediante una pequeña aportación.

Además, este modelo de financiación ofrece la posibilidad de diversificar la inversión en varias propiedades o tipología de inmuebles (tipo residencial, comercial e industrial) al mismo tiempo.

Y también, como otros servicios surgidos de la era de internet, simplifica los procesos, lo que convierte el acceso a productos que antes eran inaccesibles en masivos.

¿Qué diferencias hay entre juntar muchos pequeños inversores y trabajar con inversores profesionales?

En nuestro caso, ninguna, aunque es verdad que la manera de explicar los proyectos cuando uno se dirige a inversores no profesionales es algo distinta. Intentamos limitar al máximo la terminología o jerga del sector y también explicar las cosas de forma muy clara y transparente. Por lo demás, no hay mucha diferencia, y esta es justo la idea del crowdfunding inmobiliario, el reducir las diferencias entre unos y otros. El hecho de que un pequeño inversor pueda invertir en una promoción de obra nueva de 5 millones de euros en el centro de Madrid es una oportunidad que hasta hace poco era impensable.

La incursión de este nuevo modelo de negocio ha posibilitado que el mercado inmobiliario adquiera mayor dinamismo y que ya no esté solo en manos de unos pocos, sino que cualquiera puede formar parte de él.

¿Por qué habéis preferido a estos pequeños inversores?

Nuestra plataforma está abierta a todo tipo de inversores, tanto particulares como institucionales, que quieran invertir en grandes proyectos. De hecho, esta es la verdadera disrupción del crowdfunding dentro del sector inmobiliario, distintos tipos de inversores puedan invertir juntos. Nuestra plataforma tiene un balance bastante saludable entre pequeños inversores e inversores profesionales.

En realidad nuestro objetivo es unir a gente interesada en sacar un mayor rendimiento a sus ahorros para que puedan acceder a proyectos altamente rentables a través de la inversión colaborativa. Y, en este contexto, también los grandes inversores pueden aprovecharse del potencial del activo sin tener que preocuparse de la estructuración de los proyectos, o la gestión de los mismos.

Además de esta cualidad, ¿qué otras les caracterizan? ¿Qué perfil tienen?

En Urbanitae tenemos dos patas de inversión distintas: la que denominamos crowd y la que denominamos institucional. La principal diferencia es que en el lado “crowd” suelen ser clientes que nos han encontrado por su cuenta o que han leído sobre nosotros en algún medio y que tienden a ser tickets de inversión algo más pequeños. La pata institucional son inversores profesionales, compuestos por EAFIs, familly Offices o particulares con patrimonios importantes, que suelen entrar con un mínimo del 5% de cada proyecto. El hecho de juntar a ambos y tener un mix balanceado nos hace una plataforma bastante única en el sector.

¿Por qué os eligen? ¿Qué confianza y seguridad les ofrecéis?

Urbanitae es un proyecto que empieza con el máximo respaldo, tanto por la trayectoria de los profesionales que forman parte de la compañía, con más de 15 años de experiencia en el sector tecnológico, fintech y el sector financiero y de inversión inmobiliaria, como por los inversores que están detrás y que garantizan su solvencia. Desde el inicio teníamos claro que queríamos hacer las cosas bien y no hemos comenzado a operar en el mercado hasta recibir el respaldo definitivo de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) como plataforma de financiación participativa autorizada para operar, aunque ese trámite haya supuesto dos años de espera.

Esta misma rigurosidad, profesionalidad, seriedad y trasparencia es la que vamos a mantener durante todo el proceso de inversión ofreciendo un producto muy cuidado, siendo totalmente transparentes y aportándoles total seguridad. Los promotores con los que colabora Urbanitae acreditan una contrastada solvencia y trayectoria. Los proyectos que aporten a la plataforma son estudiados y seleccionados por un equipo de analistas, que velan por que cumplan unos exigentes requisitos de calidad del activo y generen rentabilidades atractivas para el inversor.

Otro aspecto importante es que Urbanitae protege los fondos de los inversores, manteniendo su capital en una cuenta segregada y segura en una entidad de pagos externa e independiente, regulada y autorizada por el Banco de España, que se encarga de gestionar todos los movimientos de fondos de los usuarios.

¿Cómo captáis clientes? ¿Qué consejos ofreceríais en este sentido?

Como plataforma o “marketplace” (como se suele denominar este tipo de actividad) se podría decir que tenemos dos clientes principales: por un lado está el promotor que acude a nosotros para financiar sus proyectos inmobiliarios, y por otro, el inversor que acude a nosotros para rentabilizar su dinero. Para llegar a ellos tenemos un equipo de profesionales contrastados en ambos lados del marketplace, que se encargan de que los promotores inmobiliarios sepan que somos una alternativa de financiación viable y atractiva, y por el otro lado, de dar a conocer Urbanitae como alternativa de inversión para captar inversores.

Luego llevamos a cabo distintas acciones de marketing y comunicación para dar a conocer la actividad, pero no somos muy agresivos en este sentido… En el fondo estamos hablando de un tema muy serio, que no debe venderse a la ligera. Pensamos que la rigurosidad y la profesionalidad son importantísimas y esperamos que al hacer las cosas bien tanto promotores como inversores acaben llegando a Urbanitae por su propio pie. Esto no quita a que hagamos campañas puntuales: al final, si nadie sabe que estamos aquí, por muy bien que hagamos las cosas, es imposible que lleguen a nosotros.

¿Cuál es la rentabilidad que obtienen los inversores?

La rentabilidad varía según el proyecto y las condiciones de mercado. No es lo mismo un proyecto de obra nueva residencial en el centro de Madrid que la compra de un local comercial ocupado por Mercadona en Alcobendas. Para cada proyecto que recibimos, los promotores marcan unos objetivos de rentabilidad estimada y nuestro equipo de análisis estudia minuciosamente los números para verificar su viabilidad. Somos tremendamente estrictos en este sentido y tenemos un ratio de aprobación de proyectos bastante bajo.  

Sobre las rentabilidades y la manera de conseguirlas, las separamos en tres estrategias: una de rentas, en la que se prioriza el alquiler, con un plazo de inversión que ronda entre los tres y los cinco años, con objetivos de rentabilidad por rentas de entre el 4% - 7%; otra estrategia de plusvalías, que prioriza el potencial de apreciación en el corto plazo, de 12 a 36 meses, y busca una rentabilidad (TIR) de entre el 13% - 18%. La tercera opción es una estrategia de deuda en la que se invierte en préstamos al promotor con un nivel de garantías elevado. Los plazos son más cortos (6-18 meses) y los tipos se mueven en el rango del 8-15%.

¿Quiénes son los promotores inmobiliarios que os acompañan? ¿Qué beneficios obtienen ellos?

Ofrecemos al promotor una alternativa al bloqueo de la financiación bancaria para la compra de suelo. De esta manera el promotor evita tener que inmovilizar una parte importante de su capital en un solo proyecto, pudiendo diversificar y abarcar más oportunidades. Para el promotor, el crowdfunding inmobiliario surgió como una alternativa a la financiación bancaria pero hoy está adquiriendo una identidad propia. De hecho, actualmente ya se conciben proyectos inmobiliarios pensados en exclusiva para este tipo de plataformas y muchos promotores prefieren obtener financiación para la compra de suelo a través de plataformas como Urbanitae.

Sobre quiénes son, buscamos promotores inmobiliarios medianos y pequeños pero con solvencia técnica probada, que conozcan el oficio y de contrastada honradez profesional. Nos encanta además que sean muy “locales” para que tengan muy trabajada la zona donde se hará la promoción: qué sepan identificar lo que funciona y dónde funciona en la zona; que hayan negociado la compra del suelo a buen precio; que conozcan a los técnicos municipales, etc. Y por supuesto que tengan bien amarrada la compra del solar donde se desarrollará la promoción.

¿Cómo ha sido el desarrollo tecnológico de Urbanitae?

Este aspecto de Urbanitae quizá del que menos hablamos pero tiene una importancia tremenda. Desde el principio nacimos con la vocación de ser una gran empresa y siempre supimos que la tecnología era algo en lo que teníamos que invertir. Para ello, contratamos a todo un equipo de ingenieros informáticos in-house, que han desarrollado nuestra plataforma y todos nuestros sistemas. Hemos huido de soluciones fáciles y baratas ya "paquetizadas" y hemos desarrollado una herramienta propia puntera, robusta, y sobre todo, segura.

Por otro lado, contar con un equipo de tecnología propio nos permite ir mejorando la plataforma de manera incremental y traer soluciones innovadoras de forma constante.

¿Cuáles son los escollos más grandes a los que os habéis enfrentado en la carrera del emprendimiento?

Sin lugar a dudas el mayor escollo ha sido el camino regulatorio para instaurarnos como una plataforma de crowdfunding autorizada en España, que es muy complejo y muy muy largo. Nosotros hemos estado casi dos años para lograr la acreditación como plataforma regulada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y por Banco de España.

Pero es un camino imprescindible. Por ello, es fundamental que cualquiera que decida invertir en una plataforma de crowdfunding se asegure de que la plataforma en la que realiza su inversión cumple con la regulación y está autorizada y supervisada por la CNMV.

¿Cómo ha sido, por ejemplo, vuestra captación de recursos? ¿Habéis levantado alguna ronda? ¿Cómo os gustaría evolucionar en este sentido?

Durante el primer año y medio de desarrollo financiamos el proyecto con capital propio, y en 2018 abrimos una ronda de inversión para preparar el lanzamiento al público, en la que participaron 3 fondos de inversión: K Fund, All Iron Ventures y Viriditas Ventures por un valor cercano al millón de euros. En este sentido, cuando llevas un tiempo en el sector te das cuenta de que cerrar una ronda no implica que tengas un éxito mayor que otras empresas que levantan menos capital, aunque si es cierto que pone de manifiesto la confianza que hay depositada en nuestro proyecto y, por ende, nuestra profesionalidad y solvencia en el sector.

¿Cuál es la clave del futuro de Urbanitae? ¿Con qué soñáis?

Nuestra aspiración es poder liderar grandes proyectos inmobiliarios del sector. Pensamos que algún día se podrá decir que la compra de un edificio emblemático o un rascacielos se ha estructurado y liderado desde una plataforma de crowdfunding llamada Urbanitae.

A nivel de números, lo cierto es que apostamos más por la calidad y la excelencia de los proyectos que por la cantidad, y la clave de nuestro futuro es no perder esto de vista. El año que viene tenemos unas proyecciones y expectativas de inversión muy potentes, pero nunca dejaremos que esto influya en la calidad de nuestro trabajo.

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